Kira bedelleriyle ilgili dikkat çeken bir Yargıtay kararı çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi belirlenen bedelin emsal ve rayiçlerin önemli ölçüde altında kalması durumunda, 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden kira bedelinin yeniden belirlenmesinin gündeme gelebileceğine karar verdi.

Karara konu olay İstanbul'da yaşandı. 2005 yılında iş yerini kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini ve bu bedelin bölgedeki emsal kiraların oldukça altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması için dava açtı.

Yerel mahkeme ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekerek, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi de yapılan itirazı reddetti.

Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu kararı bozdu. Yargıtay, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekerek 2018 yılında yapılan sözleşmenin yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmiş olabileceği iddiasının da araştırılması gerektiğini belirtti.

Emsal kira bedelleri araştırılacak

Yargıtay kararında, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtildi. Bedelin rayice uygun olduğu tespit edilirse sözleşmedeki artış şartlarının uygulanması, uygun olmadığının belirlenmesi halinde ise şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenmesi gerektiği ifade edildi.

Kararda ayrıca Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği, ancak yeni belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağının kanundaki şartlara göre değerlendirileceği hatırlatıldı.

Yargıtay böylece, kira sözleşmesinin yalnızca son yenilenme tarihinin esas alınmasının her olayda yeterli olmayacağına işaret etti. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, ilk sözleşmenin başlangıcı, mevcut kira bedeli ve taşınmazın emsal kira değerlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği ortaya konuldu.