Gayrimenkul sektöründe uzun süredir tartışma konusu olan sahte ilanlar, ilan kirliliği ve kayıt dışı emlakçılık faaliyetleriyle mücadelede yeni bir döneme girildi. Tüketicinin korunması ve piyasanın daha şeffaf hale getirilmesi amacıyla hayata geçirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), satılık taşınmaz ilanları için 1 Şubat’tan itibaren pilot olarak üç ilde uygulanmaya başlandı. Sistem, 15 Şubat’tan sonra Türkiye genelinde zorunlu hale gelecek.

Sürecin ilk adımı olarak emlak ilanlarında kimlik doğrulaması, ardından yetki doğrulaması uygulaması devreye alınmıştı. Ticaret Bakanlığı, EİDS’yi 15 Eylül 2024’te yürürlüğe sokmuş; 31 Aralık 2024’te geçiş sürecinin tamamlanmasının ardından 1 Ocak 2025 itibarıyla kiralık konut ilanlarında sistemi zorunlu hale getirmişti. 7 Nisan 2025’te kapsam genişletilerek satılık ticari gayrimenkuller de sisteme dahil edilmişti. En çok merak edilen adım olan satılık konutlar ise 1 Şubat 2026 itibarıyla EİDS kapsamına alındı.

Uygulama kapsamında ilan platformları, biri büyükşehir olmak üzere en az üç ilde pilot uygulamayı başlatacak; 15 Şubat itibarıyla ise tüm illerde sistem tamamen devreye girecek. Böylece satılık ve kiralık taşınmaz ilanlarında yetkisiz ilan verme dönemi sona erecek.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, EİDS’nin ilk sonuçlarına ilişkin yaptığı değerlendirmede, bir yıl içinde sahte ilan sayısının ciddi biçimde azaldığını ve yetki belgesi olmayan kişilerin artık aracılık faaliyeti yapamadığını belirtti. Kiraz, düzenlemenin özellikle avans, kaparo veya satın alma bedeli adı altında vatandaşların dolandırılmasının önüne geçmeyi hedeflediğini vurguladı. Ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e aykırı biçimde faaliyet gösteren “merdiven altı” emlakçılığın önlenmesinin amaçlandığını ifade etti.

Yetkilendirme süreci e-Devlet üzerinden yürütülüyor. Taşınmaz sahibi, e-Devlet’te Ticaret Bakanlığı EİDS Yetki İşlemleri bölümüne girerek satmak veya kiralamak istediği gayrimenkulü seçiyor. Ardından yetki belgeli emlak danışmanının belge numarası ve vergi bilgilerini sisteme girerek yetki süresini belirliyor. En az üç ay olarak verilen bu yetki, istenirse uzatılabiliyor. Sistem tarafından üretilen Taşınmaz Kimlik Numarası ise emlak danışmanına iletiliyor ve ilanlar bu numara üzerinden yayınlanıyor.

Mevcut düzenlemede aynı taşınmaz için yetkilendirilecek emlak danışmanı sayısına ilişkin bir sınır bulunmuyor. Taşınmaz sahibi, dilediği sayıda yetki belgeli emlak danışmanına ilan verme yetkisi tanıyabiliyor. Yetkilendirme süresi dolmadan iptal edilse bile, ilanlar yetki süresi sona erene kadar yayında kalabiliyor.

Vatandaşların emlak danışmanıyla çalışması zorunlu değil. Taşınmaz sahibi; kendi, eşi, anne-babası, çocukları ve torunlarına ait mülkler için emlak portalları üzerinden “sahibinden” ilan verebiliyor. Bu ilanlarda doğrulama, EİDS yerine ilan platformlarının sistemleri üzerinden yapılıyor.

EİDS’ye aykırı hareket eden emlak danışmanları ve taşınmaz sahiplerini ise ciddi yaptırımlar bekliyor. Ali Güvenç Kiraz’a göre, Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamında her bir aykırılık için 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulanabilecek. Bu yetki Ticaret Bakanlığı’na ait.

Yeni sistemle fiyatların kontrol altına alınıp alınamayacağı da kamuoyunda tartışılıyor. Kiraz, EİDS’nin temel amacının sahte ilanları ve yetkisiz aracılığı önlemek olduğunu belirterek, fiyat manipülasyonunun engellenmesinin hedeflendiğini ancak aynı taşınmaza sınırsız sayıda emlak danışmanının yetkilendirilebilmesinin ilanlar arasında fiyat farklılıklarına yol açtığını ve bunun fiyat kontrolünü zorlaştırdığını ifade etti.

Öte yandan Doğrulanmış İlan Düzenlemesi, yalnızca gayrimenkulle sınırlı değil. Ticaret Bakanlığı, benzer mağduriyetlerin yaşandığı otomotiv sektöründe de EİDS benzeri bir uygulamayı devreye aldı. 16 Haziran 2025’ten itibaren araç alım satımına aracılık eden ilanlar yalnızca yetki belgeli oto galeriler tarafından verilebiliyor. Araç sahipleri ise kendileri ve birinci derece yakınları adına “sahibinden” ilan yayınlayabiliyor.